Entretenir un bien immobilier ne consiste pas seulement à réparer lorsqu'un problème apparaît. Un logement bien suivi conserve mieux sa valeur, vieillit plus sereinement et coûte souvent moins cher à long terme qu'un bien sur lequel les interventions ont été repoussées. En Suisse, cette logique est d'autant plus importante que certaines installations, comme l'électricité ou le chauffage, impliquent aussi un véritable devoir de diligence pour le propriétaire.
Chez MBA Immobilier SA, cette vision fait partie du quotidien. L'entreprise intervient dans la vente, l'achat, la gestion, la location et l'entretien de biens immobiliers, avec un accompagnement sur mesure et une connaissance concrète des métiers liés au bâtiment. Cette approche s'inscrit dans la dynamique du groupe familial, où MBA Immobilier SA assure le développement et la commercialisation des projets en synergie avec ASV Construction Générale SA, MBA Construction SA et ASV Fenêtres & Portes SA, ce qui permet de garder une cohérence d'ensemble entre conception, exécution et finitions.
Entretenir avant de devoir rénover
Le premier bon réflexe pour un propriétaire est de ne pas attendre qu'un dégât soit visible pour agir. Un contrôle régulier de la toiture, des façades, des joints, des écoulements d'eau, des installations techniques et des menuiseries permet souvent d'éviter des réparations plus lourdes quelques années plus tard. L'entretien courant reste l'un des leviers les plus efficaces pour protéger la valeur du bien et mieux maîtriser les dépenses futures.
Cette logique préventive vaut aussi pour les équipements techniques. Les installations électriques doivent être suivies conformément au cadre légal applicable, et les systèmes de chauffage doivent être entretenus régulièrement par des spécialistes, notamment en lien avec les exigences de sécurité et de protection de l'air. Pour un propriétaire, il ne s'agit donc pas uniquement de confort, mais aussi de responsabilité.
Rénover avec une vraie stratégie
Rénover intelligemment, ce n'est pas tout faire en une fois sans vision d'ensemble. Une bonne rénovation commence par une hiérarchisation claire : d'abord ce qui protège le bâtiment, ensuite ce qui améliore durablement son usage, puis ce qui relève davantage du confort ou de l'esthétique. Cette méthode permet de prioriser les postes essentiels, d'éviter les doublons de chantier et de mieux coordonner les différents corps de métier.
C'est précisément là qu'un groupe structuré fait la différence. Lorsqu'un propriétaire peut s'appuyer sur des entreprises qui connaissent aussi bien le développement immobilier que la construction générale, le gros œuvre ou encore les fenêtres et portes, il bénéficie d'une lecture plus cohérente du projet et de décisions plus sûres dans le temps. Cette complémentarité permet de mieux anticiper les interfaces entre les travaux, de réduire certains risques d'erreur et de viser une rénovation plus réfléchie pour le client final.
Ce qui est encore déductible aujourd'hui
Dans le système actuel, les propriétaires d'immeubles privés peuvent encore déduire les frais d'entretien, les primes d'assurance relatives à l'immeuble et certains frais d'administration par des tiers. En Valais, la feuille cantonale de l'Administration fédérale des contributions rappelle aussi que les investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement sont assimilés à des frais d'entretien dans la mesure où ils sont déductibles au niveau de l'impôt fédéral direct, et qu'il en va de même pour certains frais de démolition en vue d'une construction de remplacement.
Le contribuable peut choisir, pour chaque période fiscale et pour chaque immeuble, entre la déduction des frais effectifs et une déduction forfaitaire. Cette déduction forfaitaire correspond à 10% du rendement brut des loyers ou de la valeur locative brute lorsque le bâtiment a dix ans ou moins, et à 20% lorsqu'il a plus de dix ans. Autrement dit, lorsque les travaux d'entretien sont importants sur une année donnée, il peut être plus intéressant de documenter précisément les frais effectifs plutôt que d'opter pour le forfait.
Ce qui change avec la suppression de la valeur locative
Le cadre fiscal suisse est toutefois en train d'évoluer fortement. Selon plusieurs sources concordantes, le peuple suisse a accepté en 2025 la suppression de la valeur locative, avec une entrée en vigueur annoncée au plus tôt à partir de 2028, ce qui modifie profondément la logique de déduction pour les propriétaires occupants.
Cette réforme entraîne la fin de nombreuses déductions liées au logement, en particulier les frais d'entretien du bien immobilier au niveau de la Confédération et des cantons, ainsi que les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement au niveau fédéral. Certaines marges de manœuvre cantonales pourraient subsister pour les rénovations énergétiques selon la future réglementation locale, mais la situation ne sera plus uniforme d'un canton à l'autre.
Pour les propriétaires, le message est simple : les prochaines années sont importantes pour planifier intelligemment les travaux. Jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau système, les mécanismes actuels restent déterminants pour arbitrer entre entretien courant, rénovation énergétique et calendrier fiscal. Dans ce contexte, il devient particulièrement utile de se faire accompagner pour distinguer ce qui relève du maintien de valeur, de la plus-value ou de la stratégie patrimoniale globale.
Les bons réflexes avant de lancer des travaux
Avant toute rénovation, il est conseillé de réunir les factures, devis, garanties, contrats d'entretien et documents techniques liés au bien. Cette documentation est utile pour le suivi technique, pour l'assurance, mais aussi pour la fiscalité lorsque des frais effectifs doivent être justifiés. Elle permet également d'avoir une lecture plus claire de ce qui a déjà été fait et de ce qui devra être anticipé dans les prochaines années.
Il est aussi judicieux de raisonner par cycles d'entretien. Une toiture, un chauffage, des fenêtres, une façade ou des joints sanitaires n'ont pas les mêmes horizons de vieillissement, ni les mêmes conséquences en cas de report. Un propriétaire qui planifie ces postes à l'avance évite souvent les urgences coûteuses et peut mieux répartir ses investissements dans le temps.
Enfin, la rénovation ne doit pas être pensée uniquement comme une charge. Lorsqu'elle est bien menée, elle améliore le confort, renforce l'attractivité du bien, réduit certains risques techniques et peut aussi soutenir sa valeur de revente ou de location. C'est particulièrement vrai lorsque les décisions sont prises avec une vision d'ensemble et des interlocuteurs capables de coordonner les différents aspects du projet.
Ce qu'il faut retenir
Un bien immobilier bien entretenu est plus simple à gérer, plus sûr et plus durable dans le temps. Dans le contexte suisse actuel, la question n'est plus seulement technique : elle est aussi fiscale, puisque les règles de déduction des travaux vont évoluer avec la suppression de la valeur locative.
Pour un propriétaire, le bon réflexe consiste donc à anticiper. Entretenir régulièrement, documenter les dépenses, planifier les rénovations avec méthode et s'entourer d'interlocuteurs fiables permet de prendre de meilleures décisions, à la fois pour le confort du bien et pour sa valeur à long terme.